I  -  PRESENTATION DE L'AGENCE.

II- REGIME JURIDIQUE DE L'ACTE DE VENTE D'UN IMMEUBLE EN TUNISIE.

I-PRESENTATION DE L'AGENCE:

TOP IMMO INTERNATIONAL  propose une approche originale et explore des nouveaux horizons dans la représentation l'intermédiation et la gestion immobilière.

Première agence immobilière dans son environnement local, à vocation internationale .

TOP IMMO compte sur un réseau de bureaux évolutif local et méditerranéen pour garantir une rencontre optimale entre l'offre et la demande et offrir a ses clients le meilleur service selon les normes internationales.

Forte :

* D'un personnel jeune et compétant grâce à une formation maison spéciale, d'un système de gestion visant les technologies les plus récentes, notre société est en mesure de répondre à vos exigences les plus poussées.

* D'un groupe des professionnels , un agent immobilier et un promoteur immobilier tunisiens  ainsi qu'un réseau de collaborateurs dans plusieurs pays européens.

Tout en offrant toute l'attention à notre clientèle locale, notre objectif stratégique est d'intégrer notre activité à son environnement international, visant en particulier la clientèle européenne.

 Grâce à une perception élargie de notre mission, nous cherchons à faire profiter de nos atouts professionnels, en même temps, et dans le cadre d'un partenariat gagnant- gagnant ,nos clients tunisiens et non tunisiens permettant ainsi une dynamique synergétique bénéfique à tous nos partenaires.

III-LE REGIME JURIDIQUE DES ACTES  DE VENTE

 D’UN IMMEUBLE  EN TUNISIE

I – Les actes entre tunisiens :

Les contrats de vente, d’achat… de villa, de terrain et de maison sont régis par les articles 377-378 et suivants du code de droits réels Tunisien et le décret du 04 Juin 1957 relatif aux opérations immobilières.

L’acte de vente d’achat…. Doit indiquer l’identité de deux parties conformément à la carte d’identité nationale , profession , domicile , nationalité , l’objet de l’acte ( distinction à faire entre les immeubles immatriculés et les immeubles non immatriculés ) , le prix , modalités du payement , origine de propriété , possession ….

II – Les actes avec un étranger :

Selon le décret 1957relatif aux opérations immobilières Les personnes de nationalité étrangère peuvent acheter soit une villa, un terrain ou une maison arabe, avec quelques exceptions :

      A – Les terres agricoles (interdiction):

Il faut relever que les étrangers peuvent investir dans le domaine agricole  Cet investissement ne peut être effectué que par voie de location des terres agricoles .En Tunisie, les étrangers ne peuvent pas s’approprier des terres agricoles. Cette interdiction est inscrite dans les articles 1 et 2 de la loi relative à la propriété agricole en Tunisie.

Il faut noter qu’un bien immobilier a un caractère agricole lorsqu’il se trouve en dehors du plan d’urbanisme.

    B – Les terrains et locaux bâtis dans les zones industrielles et touristiques (dispense):

Selon la loi n°2005-40 du 11 Mai 2005, ces terrains et locaux sont dispensés de l’autorisation préalable du Monsieur le gouverneur lorsque l’acte a pour but la réalisation des projets économiques.

Les autres catégories des biens immeubles (terrains, maison, villa… situant dans une zone d’urbanisme : plan d’aménagement) :

Les actes de vente, achats….sont soumis a une condition légale a savoir l’obtention de l’autorisation du gouverneur. De ce fait, il faut conclure un acte de promesse de vente. Cet acte doit mentionner surtout le bien immobilier objet de future vente et son prix, la signature de la dite promesse rédigée par un cabinet d’avocat.

Les pièces demandées pour l’autorisation de Mr. le gouverneur

1-     05 exemplaires de la demande d’autorisation.

2-     Le contrat de la promesse de vente avec 02 copies.

3-     un constat de l’immeuble établi par un huissier notaire avec 02 copies.

4-     Le titre foncier de l’immeuble avec 02 copies ou l’acte translatif de la propriété pour le vendeur défaut d’immatriculation de l’immeuble.

5-     Quitus fiscal des taxes communales avec 02 copies délivré par la commune ou le conseil régional si l’immeuble est situé en dehors du territoire.

6-     Quitus fiscal des taxes revenant à l’Etat avec 02 copies si le vendeur est de nationalité    étrangère.

7-     Attestation précisant la vocation de l’immeuble délivrée par la commune concernée avec  02 copies ou présenter un plan  de situation si l’immeuble est situé en dehors du territoire communal.

8-     Présenter 03 exemplaires de l’autorisation de bâtir et du procès-verbal  de recollement si   la construction de l’immeuble est récente.

9-     une procuration avec 02 copies si l’une des deux parties désire mandater une tierce personne afin d’accomplir les procédures administratives de l’opération immobilière.

10-   présenter 03 exemplaires de la carte d’identité de la partie tunisienne.

11-   03 exemplaires du passeport de la partie étrangère et 03 exemplaires de la carte de séjour si elle est résidente

12-     si l’une des parties est une personne morale, le dossier doit comporter aussi :

-  03 copies des statuts de la société.

-  03 exemplaires de l’extrait du  registre de commerce de la société.

-   Le procès verbal autorisant l’accomplissement de l’opération immobilière.

Cet acte contient des clauses légales et des clauses conventionnelles :

 1 – les clauses légales :

·       Les identités de deux parties du contrat (passeport pour les étrangers) 

·       Objet  du contrat de promesse de vente

·       Prix de la vente

2 – les clauses conventionnelles :

·       Si le vendeur exige une Avance sur le prix de vente lors de la promesse de vente  le montant de cette avance doit être déposé par l’acheteur  au profit du vendeur dans un compte d’attente auprès d’une banque agrée en Tunisie ceci pour justifier l’entrée de devises en Tunisie   .

·       obligation de déposer tout un dossier au gouvernorat dont dépend le bien immobilier pour l’obtention de l’autorisation de Monsieur le gouverneur. cette autorisation doit être obtenue préalablement au contrat définitif de vente, ainsi la date et le numéro de l’autorisation vont être mentionnés au dit acte définitif de vente. Les deux parties propriétaires et acquéreur, remettent les papiers nécessaires à l’avocat. Le dossier comprend promesse de vente et les papiers relatifs au bien immobilier et au deux parties. Cette autorisation prend un délai qui peut aller jusqu’à une année, le résultat peut être positif (acception d’accord l’autorisation Comme il peut être négatif (refus d’accord l’autorisation).

*En cas d’acceptation par le gouvernorat d’accorder l’autorisation  d’achat du bien immobilier l’acquéreur doit verser le reste du prix dans le compte bancaire ci-dessus mentionné. La banque va lui délivrer « la fiche d’investissement » justifiant « l’entrée de devises ».

Remarques :

·       il est à noter que le gouvernorat n’est pas tenu légalement de mentionner quels sont les motifs du refus d’accorder l’autorisation d’achat .Cependant, on peut à titre d’exemple citer quelques motifs : les gens terroristes, les escrocs ou bien ceux qui, avec n’importe quels moyens selon leurs mauvaises réputations, peuvent menacer la vie privée des tunisiens.

·       en cas de refus de l’obtention de l’autorisation administrative préalable on peut relever la question suivante : au niveau de propriétaire son bien immobilier va être exposé  à la vente au profit de l’acquéreur demandeur de l’autorisation   durant une période pouvant atteindre une année en s’obligeant de pas vendre a autrui et si l’autorisation va être refusée il va perdre son opportunité de vendre.

A ce sujet il n’y pas une législation réglementant cette question. De ce fait les deux parties peuvent parvenir à un compromis convenable à leurs intérêts.

3) La conclusion du contrat définitif de vente :

  *  Le cabinet d’avocat va rédiger le contrat qui va être signé à son cabinet par les deux parties (vendeur et acquéreur) .A ce moment là se fait le paiement du reste du prix de l’immeuble.

Après la rédaction du contrat et si l’acquéreur est non résident en Tunisie , il doit fournir à la Banque Centrale de la Tunisie la fiche d’investissement qui lui est délivrée par la banque « régionale justifiant l’entrée de devises et ce pour obtenir «  une autorisation » spéciale d’inscription  de son  acte  à l’administration  de la  propriété  foncière   (   immobilière ) .

   *   Mais si l’acquéreur est résident en Tunisie, c’est-à-dire qu’il a une carte de résidence valable, il est seulement tenu de fournir à l’administration de la propriété foncière : cette carte de résidence et « la fiche d’investissement » qui lui est délivrée par la banque dans laquelle il a déposé le prix d’achat.

   *   Le dépôt du contrat de vente à l’administration de la propriété immobilière pour obtenir nouveau certificat au nom de l’acquéreur.

4 – l’enregistrement du contrat de vente

Les actes des ventes des biens immeubles en Tunisie sont soumis à trois types d’impôts et taxes :

  1 – droits d’enregistrement          : 5%  du prix de la vente (plafond).

       A partir de 26 décembre 2006 et selon l'article 59 du code d'incitation aux investissements :

       les étrangers non résidents sont éxonerés de cet impôt ,pour les mutations des logements acquis en      devises.

  2 – droits de mutation                          : 3% du prix de la vente.

        c'est un imôt qui se paie une seule fois pour chaque bien .

  3 – taxe pour l’administration foncière : 1% du prix de la vente.

 Donc généralement ,et dans la plupart des cas ,les étrangers non résidents,ne payent que 1 % d'impôt du prix du bien.

    Le régime fiscal de la plus-value immobilière en droit tunisien

La fiscalité des plus-values immobilières concerne seulement les personnes physiques.

Cependant, les régimes d’imposition de ces plus values diffèrent selon que la personne est domiciliée ou non domiciliée en Tunisie, sans qu’il y’a eu lieu de tenir compte de leur nationalité tunisienne ou étrangère.

·       les personnes physiques domiciliées en Tunisie.

La situation de ces personnes, en ce qui concerne l’imposition des plus values, est différente selon qu’il existe ou non une convention internationale.

En l’absence d’une convention internationale et pour apprécier dans quelle mesure une personne relève de l’impôt sur le revenu, on retient le critère du domicile fiscal tel qu’il est défini par la loi.

Il est à noter que le domicile fiscal ou la résidence n’est pas fonction de la nationalité du contribuable.

Sont considérées comme ayant leur domicile fiscal en Tunisie les personnes physiques qui ont leur résidence habituelle en Tunisie.

·       Les personnes physiques non domiciliées en Tunisie.

Il s’agit des personnes physiques, qu’elle qu’en soit la nationalité, dont le domicile fiscal est situé en dehors du territoire tunisien.

Ces personnes ne sont soumises qu’à une obligation fiscale restreinte ou limitée, elles ne sont donc passibles de l’impôt sur le revenu qu’en raison des seuls revenus de source tunisienne.

Concernant la catégorie des revenus d’immeubles situés en Tunisie ou des droits relatifs à ces immeubles : il s’agit des droits immobiliers ou mobiliers et plus généralement les plus values des cessions d’immeubles situés en Tunisie.

On doit remarquer que l’impôt dû au titre de la plus-value immobilière intégré dans la catégorie des revenus fonciers ne concerne pas les personnes morales ayant leur siége hors Tunisie.

Le montant de l’impôt dû est calculé sur la base d’un taux qui varie en fonction de la durée de la détention de l’immeuble cédé.

Ce taux est de :

-                        10 % lorsque la cession intervient au cours de la période de 10 ans à compter de la date de possession.

-                        5 % lorsque la cession intervient après 10 ans à compter de la date de possession.

L’impôt sur le revenu dû au titre de la plus-value immobilière ne peut être inférieur à 2.5 % déclaré dans l’acte de cession : minimum d’impôt.